Las cláusulas abusivas más habituales en préstamos hipotecarios
¿Qué son las cláusulas abusivas?
Que una cláusula sea abusiva significa que es nula, es decir, que no puede tener efecto alguno sobre el contrato.
Estas son las cláusulas abusivas más habituales en los créditos o préstamos hipotecarios:
- Cláusula suelo.
- Vencimiento anticipado.
- Intereses de demora excesivos.
- Capitalización de intereses.
- Cláusula 360/365.
- Redondeo al alza.
- Cláusula de afianzamiento sobre los avalistas.
Sobre el IRPH, los gastos de formalización hipotecaria y las comisiones te hablo a continuación:
El IRPH
El Tribunal Supremo (TS) considera que el IRPH no es abusivo y, por tanto, no nulo, en función de estos tres requisitos:
- Transparencia: Según el TS, puede haber falta de transparencia en el IRPH, pero no por ello es abusivo, porque no hay un elemento engañoso como sí lo había en las cláusulas suelo.
- Buena fe: Considera el TS que no se ha vulnerado la buena fe porque se trata de un índice oficial, cuya evolución no depende de la entidad bancaria, y que ha sido usado por la administración para la financiación de la adquisición de viviendas de protección oficial.
- Equilibrio: Según el TS, la comparación con el Euribor debe hacerse en el momento de celebración del contrato, no en su evolución posterior. Hasta 2008, el IRPH y el Euribor habían sido bastante similares (debido a los distintos diferenciales aplicados que condicionaban el resultado final).
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), por su parte, determina que son los jueces nacionales (españoles) los que deben valorar si el IRPH es abusivo.
El TJUE se limita a dar una serie de parámetros para que los jueces valoren en base a esos parámetros, que por otro lado son bastante abiertos y, por tanto, sujetos a interpretaciones distintas.
De todos modos, coincide con el Tribunal Supremo en el sentido de que, que una cláusula no esté redactada de manera clara y comprensible no le confiere, por sí sola, carácter abusivo.
Los gastos de formalización hipotecaria
El Tribunal Supremo (TS) considera que algunas cláusulas sobre gastos sí son abusivas y, por tanto, nulas, con el consiguiente reembolso de la cantidad al consumidor:
- Notaría: Deben pagarla al 50% el consumidor y la entidad bancaria, en caso de constitución o novación. En caso de cancelación, lo debe hacer el consumidor al 100%.
- Registro, gestoría y tasación: Debe pagar el banco todos estos gastos al 100%.
Pese a que el fondo del asunto está claro (si son abusivas o no las cláusulas de gastos), existe controversia respecto al plazo de prescripción para poder reclamar las cantidades abonadas indebidamente por gastos.
Hay tribunales que consideran que, al tratarse de una acción de nulidad, la acción nunca prescribe, mientras que hay otros que consideran que el plazo para reclamar es de 5 años.
El Tribunal Supremo ha planteado la cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), para que sea éste el que responda. Aún no hay resolución por parte del TJUE.
Las comisiones
La comisión de apertura se ha considerado válida por el Tribunal Supremo (TS).
Sin embargo, en 2021, el TS acordó plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) formulando una serie de preguntas respecto a la validez o la nulidad de la comisión de apertura. Por lo tanto, también está pendiente que el TJUE resuelva sobre ello.
Sobre la comisión de carta de pago y cancelación de hipoteca, según el Banco de España, únicamente puede cobrarse en caso de que sea la entidad bancaria la que tramite la cancelación ante notario y registro. De lo contrario, no puede cobrarse ninguna comisión.
Por cierto, tengas o no hipoteca, las comisiones por descubierto en las cuentas bancarias suelen ser abusivas y puede que alguna vez te las hayan cobrado (suelen ser de 30 €). Puedes reclamar, infórmate aquí.
¿Sabes si tu contrato tiene cláusulas abusivas? Escríbeme, sal de dudas y recupera tu dinero.
